所有権と借地権

建物の敷地である土地、その土地には権利があります。
その土地の権利は、大きくわけると所有権と借地権があります。

所有権とは、そのままですが、土地を所有する権利のことをいいますが、一般的な土地の売買はこの所有権での売買です。
売買の対価を支払えば、支払った以降は、その土地を買った人のものになります。
土地の所有者は、その土地を自由に売却や贈与、相続など処分できますが、その土地に対する税金(固定資産税、都市計画税)を支払うことになります。

借地権とは、土地を借りる権利のことをいいます。
借地権の費用は、権利金と地代にわかれますが、借地権を購入するための最初の費用が権利金であり、その土地を借りているときに継続して支払いをするのが地代です。
イニシャルコストを抑えたいという人は、所有権よりも権利金のほうが安いのでメリットがありますが、建てる建物の構造が制限されるという点ではデメリットになります。

借地権は、地上権と賃借権とがあります。

地上権は、土地を直接的に支配できる権利であり、土地の権利を登記することができますので、地上権の土地にある建物を第三者に売却することや転貸したりすることもできます。
地主の事前の承諾もいりません。
しかし、賃借権は、売却や転貸をするときは、事前に地主の承諾を得る必要があります。
土地を間接的に利用できるのみであり、登記する義務がないため登記簿に記載もされず、強い権利ではありません。

借地権にある一戸建ての住宅は、ほとんどが賃借権です。
借地権にあるマンションは、多くが地上権でありますが、賃借権ものもあり、バブル期には地主の承諾料でもめることも多くありました。
この承諾量は、一般的には3~5%程度でしょう。


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